Conseils | Les placements immobiliers | | Print | |
Pourquoi investir dans l'immobilier?Comme vous le savez sans doute, certaines des plus grosses fortunes au monde se sont faites dans l'immobilier. Contrairement à une idée largement répandue, il n'est pas nécessaire de disposer au départ de beaucoup de liquidités, d'un solide capital de confiance auprès des banques et d'une épargne substantielle pour investir dans l'immobilier.Qu'en est-il pour les personnes à revenu modeste, ne disposant ni d'épargne ni d'un capital de confiance auprès des banques?Dans un marché mondialisé, aujourd'hui plus encore qu'hier, des opportunités existent pour les investisseurs débutants dans l'immobilier. Quel que soit votre niveau de revenu, votre crédit auprès des banques ou votre degré d'expérience dans l'investissement immobilier, il existe des opportunités qui vous sont adaptées. Malheureusement, la plupart des investisseurs débutants craignent d'être limités par les facteurs précités.L'investissement immobilier est-il sûr?Comme tout investissement, l'investissement immobilier comporte un risque. Nombreux sont ceux à prétendre que l'investissement immobilier est un mauvais choix.Cependant, en tant qu'investisseurs aussi bien que consultants en immobilier, nous constatons que les marchés immobiliers n'évoluent pas au même rythme sur une échelle globale; contrairement aux investissements mobiliers, le découplage est réel entre différentes régions géographiques. Ainsi, le marché immobilier en Bulgarie a augmenté de 30% en 2007 tandis qu'il baissait de 10% et plus aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. L'investissement immobilier représente une des meilleures possibilités d'enrichissementDans le passe, l'investissement immobilier a été dénigré dans les mêmes termes qu'aujourd'hui. En voici quelques exemples :"Les maisons sont trop chères pour le marché de masse. Le prix moyen aujourd'hui est de 8,000$ - hors de portée des deux tiers des acheteurs. (Science Digest, Avril 1948) "Le prix moyen d'une maison aujourd'hui est proche de 50,000 dollars.... selon les experts en immobilier, les prix ne seront pas aussi élevés à l'avenir. (Nations Business, Juin 1977) "Les analystes financiers estiment que l'achat d'une maison reste un investissement peu rentable. (Kiplinger's Personal Finance Magazine, Novembre 1993). Qu'est-ce qu'un investissement immobilier?Investir dans l'immobilier signifie acheter une maison, un appartement ou un terrain pour en tirer un bénéfice. Les bénéfices résultent de la location (accumulation lente), et/ou de la revente pour une plus-value.Avantages d'un investissement immobilierBeaucoup de "gourous" vous diront que l'investissement immobilier est une panacée et que vous ne pouvez pas perdre de l'argent. Bien que cela soit faux, l'investissement immobilier présente plusieurs avantages. Le premier est qu'il s'agit d'un produit très onéreux. Pour cette raison, chaque vente réalisée permet de générer un plus grand bénéfice potentiel.L'effet de levier, ou la capacité à emprunter en fonction de la valeur de l'investissement, est probablement le deuxième avantage. Il est beaucoup plus aisé de financer l’achat d’un bien immobilier que d'autres produits. Pour investir dans l'immobilier, il suffit de disposer de financements pour une partie du prix d'achat - 10%, 20% ou 30% d'apport personnel. Ainsi, même si un achat dans l'immobilier est onéreux en soi, il est plus aisé à réaliser que par exemple l'achat d'une voiture de luxe de la même valeur. Acheter un bien sans apport personnelCela n’est pas possible. Si vous ne disposez pas de liquidités pour payer l’apport personnel requis pour une maison ou un appartement, vous devrez tout simplement les trouver. Des auteurs à succès et autres gourous vont toujours essayer de vous convaincre d’acheter leurs livres expliquant comment investir sans aucun apport personnel; mais la vérité est que si vous manquez de liquidités il vous faudra en trouver, c’est à dire en emprunter d’une manière ou d’une autre.Inconvénients d’un investissement immobilierUn investissement immobilier est par définition non liquide; il faut aussi payer des impôts et des frais de maintenance. Un portefeuille d’investissement équilibré comporte des éléments liquides qui peuvent être rapidement réalisés pour soutenir l’investissement immobilier lorsque les revenus produits par ce dernier ne permettent pas d’en couvrir les frais. Une propriété en Bulgarie représente en moyenne des coûts de maintenance de 7 à 10 euros par m2.En période de boum immobilier, les spéculateurs ont tendance à acheter sans calculer à l’avance les coûts lies à l’achat et à la maintenance des biens. Le marché peut parfois se retourner contre eux, les conduisant à subir une perte lors de la revente. Il n’y a pas de garantie en effet que les tendances à la hausse constatées au moment de l’achat se poursuivront; une crise économique et financière peut entraîner des changements à grande échelle. Un exemple est la contraction du crédit aux Etats-Unis à partir de l’été 2007, contraction qui s’est ensuite répercutée sur le marché immobilier au Royaume-Uni. D’un autre coté, ce phénomène a créé les meilleures opportunités d’achat aux Etats-Unis depuis le début des années 90. Certains marchés émergents ont également enregistré une baisse de prix. Notre travail, en tant qu’investisseurs et consultants en immobilier, est de surveiller ce type d’évolutions bien que nous soyons confiants que le ratio risque/bénéfice reste plus attractif que jamais dans la " nouvelle Europe". Pourquoi investir en Bulgarie?
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